تاثیر نوسانات قیمت ارز بر بازار مسکن
از اوایل سال ۱۳۹۷ اقتصاد ایران با شوک ارزی شدیدی مواجه گردید که منجر به رشد بی سابقه قیمت دلار گردید. این افزایش قیمت تاثیر مستقیمی بر بازار مسکن ایران گذاشته است به طوری که با افزایش قیمت دلار قیمت مسکن روند رو به رشدی به خود دید و به همان میزان از قدرت خرید مردم تا حد زیادی کاسته گردید به نحوی که این افزایش قیمت با روند نزولی معاملات در بازار مسکن روبه رو گردید.
نوسانات دلار چه بر سر بازار مسکن آورد؟
آمارها بیانگر این می‌باشد که با وجود خالی بودن ۴۹۰ هزار واحد مسکونی در کلان‌شهر تهران، بر تعداد این واحدهای بدون سکنه تا پایان سال‌جاری افزوده خواهد شد.
این در حالی است که آخرین آمار بیانگر افزایش ۳۴ درصدی صدور پروانه‌های ساختمانی نسبت به زمان مشابه می‌باشد، تورم مصالح ساختمانی و افت ۵۴ درصدی معاملات ملک و ساختمان احتمالا اثر ات سوئی در تولید مسکن خواهد داشت. در همین راستا بانک مرکزی در مهرماه سال جاری گزارش داد که طی شش ماهه ابتدای سال جاری ۳۲ هزار پروانه ساختمانی در کل کشور و ۳۰۰۰ پروانه در شهر تهران صادر شده که نسبت به شهریور رشد ۷.۵ درصدی و نسبت به مدت مشابه سال قبل رشد ۳۴ درصدی را نشان می‌دهد.
با وجود این‌که صدور پروانه‌های ساختمانی در ماه‌های مختلف سال از روند ثابتی برخوردار نیست، اما می‌توان به طور میانگین ۶.۲ واحد مسکونی را برای هر یک از ۳۰۰۰ پروانه صادر شده در شهر تهران ملاک قرار داد در نتیجه تا پایان سال جاری حدود ۳۷ هزار واحد مسکونی به آمار واحدهای آماده اسکان افزوده می‌گردد. با احتساب نصف شدن تعداد معاملات احتمالا نیمی از این واحدها روی دست صاحبانشان می‌ماند و به ۴۹۰ هزار واحد خالی از سکنه تهران اضافه خواهند شد. کاهش قدرت خرید افراد و عدم توان طرف تقاضا در شرایطی به رکود معاملاتی منجر شده که با توجه به حدود ۷۰۰ هزار ازدواج سالیانه در کشور، تقاضای مطلق در حال انباشته شدن می‌باشد.
افزایش ۵۰ تا ۱۵۱ درصدی قیمت مصالح ساختمانی
نوسانات نرخ ارز و در صدر آنها دلار از ابتدای سال جاری و روند رو به رشد قیمت آنها باعث گردید اغلب مصالح ساختمانی با رشد قیمت مواجه شده که می‌تواند به فاصله‌ی زمانی، اثر منفی در تولید و عرضه مسکن بگذارد. طبق آمار در شش ماهه ابتدای سال ۱۳۹۷ گروه لوله و پروفیل‌های فولادی از ۲۶ تا ۱۵۱ درصد، گروه میلگرد از ۹۸ درصد تا ۱۴۶ درصد، گروه ورق‌های گالوانیزه از ۵۴ تا ۹۳ درصد و گروه سنگ‌های تخت پلاک از ۷ تا ۵۶ درصد افزایش قیمت داشته‌اند. رشد عجیب و غریب مصالح ساختمانی در حالی رقم خورده که عمده این مصالح در داخل کشور تولید می‌شود و نمی‌تواند تاثیرپذیری چندانی از جهش نرخ ارز داشته باشد.
تورم ماهیانه بازار مسکن در تهران
با وجودی که آمار از رکود تورمی بازار مسکن حکایت می‌کند بررسی‌های میدانی از مناطق مختلف نشان می‌دهد فروشندگان واحدهای نوساز به طور مرتب قیمت‌های پیشنهادی را بالا می‌برند. در ماه‌های اخیر در شهر تهران شاهد تورم ماهیانه بوده‌ایم و بنا بر آمار، این رشد در واحدهای کلیدنخورده بیشتر بوده است. حتی واحدهایی که چهار پنج سال از ساخت آنها می‌گذرد، تنها با توجیه کلیدنخورده بودن با نرخ واحدهای نوساز به فروش می‌رسد. با این وجود پیش‌بینی می‌شود که سرعت رشد ماهیانه قیمت مسکن شهر تهران در ماه‌های آینده کاهش خواهد یافت.
رشد ۹۱ درصدی قیمت مسکن در تهران
بررسی‌های انجام شده بیانگر آن است که با فروکش کردن نوسانات بازارهای ارز و طلا، سرمایه‌گذاران این گونه بازارها به بخش مسکن علاقمند شده‌اند و عمده خرید و فروش ملک در بخش تقاضای سوداگرانه انجام می‌گردد. پارادوکس ایجاد شده از افت شدید معاملات در برابر رشد قیمتها به این مفهوم است که فروشندگان حرفه‌ای تورم ماهیانه مسکن را رقم می‌زنند. معدود متقاضیان مصرفی نیز به خرید آپارتمان‌های بالای ۱۶ سال و زیر ۱۰۰ متر روی آورده‌اند که سهم معاملات این گروه از کل معاملات را نسبت به زمان مشابه سال قبل چهار درصد افزایش داده‌اند. بر اساس رفتار معمول بازار مسکن طی ادوار گذشته این بازار پس از یک دوره رکود ۱۰ تا ۱۲ فصلی وارد رونق می‌شود. محاسبه ورود به دوره رکود از زمان ثبات قیمتها صورت می‌گیرد و زمان ورود به دوره رونق بازار مسکن به طول رکود غیرتورمی بستگی دارد.
بر اساس گزارش بانک مرکزی از بازار مسکن تهران در آبان ۱۳۹۷، متوسط قیمت خرید و فروش یک متر مربع واحد مسکونی در شهر تهران به حدود ۱۰ میلیون تومان رسیده است که که نسبت به مدت مشابه سال قبل ۹۱.۵ درصد افزایش را نشان می‌دهد. همچنین تعداد معاملات انجام شده طی این ماه ۶۹۰۰ فقره بود که نسبت به مدت مشابه سال گذشته کاهش ۵۳.۶ درصدی و نسبت به ماه گذشته نیز کاهش ۲۶.۷ درصدی را نشان می‌دهد.