اقتصاد مسکن مصدوم است، نه بیمار
براساس آمارهای منتشره طی یکسال گذشته در بخش هایی از بازار مسکن شاهد رشد بیش از ۲۰۰ درصدی در قیمت ها هستیم تا جایی که وزیر راه و شهرسازی اعلام می کند افزایش قیمت مصالح نقش چندانی در بازار مسکن ندارد، اما از سوی دیگر بر اساس همین آمارها معاملات مسکن در طی همین مدت با کاهش ۳۵ درصدی همراه بوده است.
بازار دوگانه مسکن
اصولا بازار مسکن دو بخش متفاوت دارد که در عین حال که بر همدیگر تاثیر گذار هستند اما در عین حال دو بازار متمایز هستند.
الف - بازار مصرفی مسکن که به تامین سرپناه اقشار و دهک های مختلف مربوط می شود و خریداران در این بازار به دنبال تامین محل سکونت مورد نیاز هستند.
ب - بازار سرمایه گذاری یا به تعبیر دقیق تر بازار بورس و سفته بازی مسکن که معامله گران این بازار با خرید و فروش مسکن به دنبال درآمدزایی و ثروت اندوزی هستند.
در گذشته تلفیق این دو بازار موج افزایش قیمت را از سطوح ارزان تر بازار مسکن شروع می کرد و به تدریج به صورت امواج منظم آثار خود را به سطوح بالای درآمدی سرایت می داد که در مثال بازار مسکن تهران افزایش قیمت ها از جنوب شهر شروع می شد ودر شمال شهر شدت می گرفت ( این روند آثار فرهنگی ، اجتماعی و جابجایی جمعیت هم دارد که در این نوشته مد نظر ما نیست )
مکانیزم سنتی مسکن
در هر مرحله از رونق مسکن قیمت ها تا سقف توان مصرفی مسکن در آن مقطع رشد می کرد و در آن سقف متوقف می شد که به قول معامله گران بازار مسکن مرحله رکود مسکن شروع می شد و در این دوره عوامل تاثیر گذار بر توان مالی جامعه به کار خود مشغول بودند تا توانمندی جدیدی را برای معامله گران مسکن فراهم کنند.
بدیهی است که در شرایط رکود، بازار سفته بازی مسکن افول می کرد اما بازار مصرفی مسکن به دلیل نیاز اقشار مختلف مردم فعال بود اما معاملات مصرفی مسکن توان زیادی برای به حرکت درآوردن بازار سفته بازی نداشت .
با تقویت تدریجی بنیه مالی جامعه در یک دوره دو تا سه ساله بتدریج زمینه برای رونق جدید در بازار مسکن فراهم می شد و با موج جدید افزایش قیمت ها ، سفته بازان مسکن به امید دستیابی به سود های جدید به گرمی و رونق این بازار می افزودند و بازار بنگاه های معاملات ملکی پررونق می شد.
در واقع در این مدل اقتصادی ، در منحنی تقاضا یک جابجایی صورت می گرفت و تقاضا به عنوان عامل متغیر و قیمت به عنوان عامل تابع عمل می کردند و شیب منحنی تقاضا مثبت می شد یعنی در مقایسه آماری تقاضا و قیمت مسکن همسویی بروز می کرد، به گونه ای که هر مقدار قیمت رشد می کرد، تقاضا افزایش پیدا می کرد،این تقریبا یک نمایه ساده و خلاصه شده از نوسانات بازار مسکن در دوره های گذشته بود .
طبیعتا در این مدل دولت ها راهکارهای شناخته شده ای را چه در حوزه حمایتی بازار مصرفی مسکن و چه در حوزه حفظ رونق تولید مسکن به کار می گرفتند ،اقداماتی مانند تقویت تسهیلات مسکن ، فعال شدن لیزینگ ها ، واگذاری زمین و تامین مصالح برای تولید مسکن و فعالیت سیستم بانکی در حوزه مسکن و مستغلات تجاری از جمله راه حل هایی بود که در گذشته در نوسانات بازار مسکن به کار گرفته می شد
شرایط متفاوت بازار فعلی مسکن
اما همان گونه که در ابتدای مطلب گفته شد در یکسال اخیر با شرایط کاملا متفاوتی مواجهه هستیم یعنی همزمان با افزایش فوق تصور در قیمت مسکن با کاهش عجیب تقاضای مسکن مواجهه ایم
یعنی با توجه به اینکه در بین بازار های مالی ، مسکن به عنوان یک پدیده ای که بیش از ۶۰ درصد جامعه شهر نشین در این بازار ذینفع هستند ، اما در یکسال اخیر صاحبان مسکن اشتیاق چندانی برای بهره برداری از این بازار در حال رشد قیمتی برای معامله و سودگیری از معاملات آن رغبت نشان نمی دهند و در واقع مکانیزم فوق الاشاره سنتی از بین رفته است .
به نظر می رسد مسئولان امور مسکن کشور و فعالان اصلی بازار مسکن برای یافتن راه حل مناسب ابتدا باید چرایی بهم خوردن مکانیزم سنتی بازار مسکن را مورد شناسایی علمی و دقیق قرار دهند و بر اساس آن به دنبال راه حل و راهکار بگردند در حالیکه مکانیزم های سنتی و تجربه شده قبلی کاربرد خود را از دست داده اند .
بازار فعلی مسکن مصدوم است نه بیمار
نگاهی که در حال حاضر متولیان امور مسکن و فعالان مهم بازار مسکن به وضعیت فعلی آن دارند، با این تلقی است که بازار مسکن مانند هر پدیده دیگری ، در نقاط مختلف با نارسایی ها و بیماری هایی که ناشی از ضعف عملکرد بعضی از بخش ها و یا میکروبی شدن و یا عفونت و یا حتی ضعف عمومی مواجهه می شود دچار کاستی هایی است که با درمان و تقویت طی زمان رفع می گردد و اهل فن و متخصصین اقتصاد مسکن به دنبال تجویز نسخه مناسب برای آن بیماری مقطعی هستند.
اما در مورد درمان، تفاوت جدی در مورد بیمار و مصدوم وجود دارد یعنی آنکه سانحه دیده و مصدوم است از روش های درمان بیماری قابل علاج نیست و جراحت و صدمه باید با روش های متفاوتی درمان شود .
شور بختی در جایی خواهد بود که یک بیمار تالاسمی همزمان از بلندی سقوط کرده یا با ماشینی تصادف کند و پزشکان خانوادگی آن فرد صرفا به دنبال تجویز داروهای تالاسمی باشند.
واقعیت این است که بازار بیمار سنتی مسکن کشور که دچار بیماری های ادواری و سنتی است ،این بار با پدیده غول پیکر و خشنی به نام نقدینگی و سوداگری برخورد کرده است و آنچه که در یک سال اخیر اتفاق افتاده است ، بازگشت ادواری بیماری خود نیست بلکه تحمیل فشارهای بازار سوداگری از جمله ارز ، طلا و رانت و سیاست های سرکوب طبقه متوسط این بیمار را به شدت مجروح کرده است و استخوان های ستون فقرات را خردکرده است تا جایی که طبقه متوسط جامعه توان کافی برای حضور در این بازار را ندارند که با مالیات خانه های خالی ، افزایش وام مسکن و طرح هایی مانند بازسازی بافت فرسوده قابل بازیافت نیست.
در واقع برای حل مشکل بازار مسکن _که از نظر دهک های فرادست اصلا مشکل محسوب نمی شود _باید به دنبال ریشه یابی و راه حل در بازار سکه و ارز و رانت خواری به دنبال راه حل بگردیم
بدیهی است اگر به جای دقت علمی در این تحلیل باز هم به دنبال نسبت های ناروا برای این توصیه باشیم، با راه حل هایی که از طرف دولتیان و نظریه پردازان اقتصاد مسکن ارائه می شود مانند مالیات ، تقویت انبوه سازان ، افزایش وام مسکن و امثال آنها ، فقط و فقط به اتلاف منابع پرداخته خواهد شد و مجددا به حبس نقدینگی بانک ها و بی تحرکی اقتصاد مولد منجر خواهد شد و سیستم بانکی که این روز ها از بالا رفتن ارزش دارایی های سمی خود و امکان فروش این دارایی ها سرخوش هستند ، در کمتر از دو سال مجددا به نکبت حبس نقدینکی در قالب سنگ و آهن و سیمان و تجهیزات بهداشتی ساختمان مبتلا خواهند شد .
باید باور کنیم که اقتصاد مسکن با بلدوزر نقدینگی و ارز و طلا برخورد کرده است و مجروح است و نیاز به آتل ، بخیه و پانسمان دارد نه داروی تقویتی.